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Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Lorsque le vendeur et l'acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acquéreur et déterminer les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera.

De quoi s'agit-il ?

La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.

Promesse unilatérale de vente

Cet acte peut être signé lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du logement, mais qu'il n'est pas certain de vouloir la conclure. Il peut alors réserver le logement pendant un délai clairement précisé par le vendeur. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou non le logement.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée :

par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur,
ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire,
ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Si l'acte est réalisé sous seing privé, il faut impérativement qu'il soit enregistré dans les 10 jours au bureau d'enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l'acquéreur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

Le vendeur et l'acquéreur doivent se mettre d'accord pour désigner cette personne. Cette démarche devra être faite directement sur place.

Centre des impôts fonciers et cadastre

centre_impots_fonciers

Compromis de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Le compromis de vente peut être réalisé :

par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur,
ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire,
ou par l'intermédiaire d'un agent immobilier.

Toutefois, un acte authentique est toujours exigé dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

Contenu

Information concernant les parties

La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

Informations concernant le bien

La promesse de vente doit mentionner :

l'adresse du bien,
l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,
l'existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude.

La promesse de vente doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété (particuliers) si le logement est situé dans une copropriété.

Informations concernant la vente

La promesse de vente doit mentionner :

le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et qui doit payer ces honoraires,
le prix de vente et ses modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),
la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif (particuliers),
les informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation. Le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €,
la date de disponibilité du bien.

À savoir

il est recommandé à l'acquéreur d'inclure dans la promesse de vente des clauses suspensives qui lui assurent que la vente se réalisera sous certaines conditions. Par exemple : obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel, voire obtention d'un permis de construire ; prêts immobiliers sollicités.

La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT) (particuliers).

Notification

La promesse de vente peut être :

remise en main propre,
ou envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Rétractation

Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.

Ce droit s'adresse uniquement à l'acquéreur (qu'il ait signé une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente).

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse unilatérale ou du compromis de vente. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal.

Après la signature de la promesse de vente, l'acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente.

Ce délai commence le lendemain :

de la remise de la promesse de vente en main propre,
ou de la 1^re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

Résilier la promesse de vente pour l'achat d'un logement - Modèle de document

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours.

Versement des arrhes

Promesse de vente réalisée par acte sous seing privé

Aucune somme ne doit être versée au vendeur avant l'expiration du délai de rétractation. Après ce délai, le vendeur peut réclamer le versement d'une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix total de la vente. Cette somme est déduite du prix total de la vente. Il est recommandé de consigner cette somme chez un notaire que l'acquéreur aura préalablement choisi avec le vendeur.